案情：
杜某、黄某系某村村民。王某并非某村村民。1986年，杜某在该村建造了涉案房屋。2002年，杜某因家人生病，急需用钱，打算出售涉案的房屋，王某得知后与杜某联系。后杜某、王某于2002年12月30日签订《买卖房屋协议书》，约定：“1、杜某将涉案房屋处以拾万元卖给某某村村民王某，住宅为平房，上房5间，东西厢房各3间。2、买方同意一次性付清房款现金拾万元整，购买杜某的住宅东西16.40米，南北16.90米。3、双方同意买卖双方启动通过某村委会主持、签证，报县镇房管部门办契约过户。4、协议一经签订卖方需将住宅的产权证明等相关手续提供给买方，同时在买方交清房款后将住宅交给买方，并确保住宅上房、厢房现状原样交接。5、如买方王某需过户，卖方杜某给予提供相关手续，过户费由王某负责。”合同签订后，王某向杜某支付了价款，杜某向王某交付了房屋。

2016年12月1日，杜某曾因返还原物纠纷向一审法院起诉黄某，后杜某撤诉。2017年1月5日，杜某又因农村房屋买卖合同纠纷向一审法院起诉王某、黄某，后杜某撤诉。

2017年杜某提起本次诉讼，请求：一、确认杜某、王某签订的《买卖房屋协议书》及王某、黄某签订的《房屋买卖合同》无效；二、黄某将涉案房屋返还杜某。

案情补充：王某主张2002年从杜某手里买的房，2016年4月将房卖给了黄某，收取了700000元。黄某提供和王某2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》，同时提出诉讼请求，要求确认该房屋买卖协议有效。

【一审】：

一、 杜某与王某于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》无效；

二、王某与黄某于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效；

三、驳回杜某的其他诉讼请求；

四、驳回黄某的诉讼请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。本案的焦点在于《买卖房屋协议书》、《房屋买卖合同》的效力如何，以及涉案的房屋、院落的归属。

一、买受人非同一集体经济组织成员，所签署的农村房屋买卖合同无效！

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。王某一直都不是某村村民，王某不享有集体经济组织成员权利。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，不得转让。故杜某、王某签订的《买卖房屋协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。

二、非村民购买宅基地房屋为规避返还再转售给该村其他村民，法院认定非善意判合同无效！

一手杜某和王某关于某村房屋的买卖协议无效，一般的说，第二手王某和黄某关于同一农村房屋的买卖协议也为无效。在有些案件中，对于农村房屋已经转卖回本村的，则不支持出卖人要求确认第一手买卖合同无效的诉讼请求，但二手转卖行为必须真实存在，且不存在行为恶意、损害第三人利益的情节。

综合分析本案的证据，应当认定杜某向王某主张返还房屋时，王某并未提起转卖给黄某一事。在杜某提供的录音证据中，黄某称卖给黄某的时候和王某之间就是回迁违约协议。在本案诉讼中，王某、黄某并未提供回迁违约协议，法院对黄某与王某所签订的回迁违约协议的合法性无法确定。在黄某提供的和王某2016年5月1日签订的房屋买卖合同中，并无回迁的约定，且款项收条是2016年10月29日出具。因此法院确认，王某是在杜某向其主张返还房屋后，再将诉争房屋转给黄某。需要指出的是，杜某将房屋卖给王某多年后要求返还，有违诚信。王某转给黄某，在杜某主张返还房屋之后，目的是为了规避将房屋返还给杜某，同样与诚信不符。结合本案情况，法院确认王某和黄某签订《房屋买卖合同》的行为非善意行为，损害了杜某的利益。且涉案原登记在杜某名下，农村宅基地是本集体经济组织成员所享有的权益，对于生存保障有重要意义。现杜某无其他正规住所，涉案房屋对杜某来讲为生活必须资料，属杜某生存权范畴，生存权高于一切。本案的处理结果应侧重以对杜某的生存居住权保护为原则。王某、黄某签订的《房屋买卖合同》，明显损害了杜某的利益，应属无效。

三、农村房屋买卖合同无效，买受人获赔数额未确定，出卖人要求腾退的诉讼请求不宜支持！

农村房屋买卖合同被确认无效后，为体现对合同双方当事人权益的平等保护，买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的，应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估，在买受人获赔数额没有正式确定的情况下，杜某要求王某、黄某腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。