案号：(2017)粤民终2306号
案情：
梁某于1997年6月15日购买南矿实业公司名下房产银海花园××号房。购房款总价为226580元，实际已支付房款114122元，巳达应支付房款的50.3%，剩余房款一直未支付，开发商也没有办理房产证。2009年11月4日南矿实业公司才将上述房产交付买手人使用。2001年开发商因欠农商行荔湾支行贷款未还被查封上述物业，法院作出（2001）穗中法经初字第194号民事判决书，判决南矿实业公司归还欠款700万元，于是，农商行荔湾支行查封了上述物业，梁某提出执行异议，执行异议被法院驳回；于是委托广东任高扬律师事务所何焕明律师提起案外人执行异议之诉，一审在广州市中级人民法院审理，法院驳回原告的异议请求，本律师继续上诉到广东省高级人民法院，二审法院撤销一审广州市中级人民法院的判决，判决停止执行拍卖原告的房产，避免了近200万元的损失。
判决结果：
广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤民终2306号
上诉人（原审原告）：梁某，女，汉族，1958年8月5日出生，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。住所地：广东省广州市荔湾区。
负责人：钟仁隽，行长。
委托诉讼代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海南矿集团实业公司（原名称：南海市南矿集团实业公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
第三人：佛山市南海区南矿集团工业公司。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
第三人：佛山市南海区南矿集团公司。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：王雪华。
上诉人梁某因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（下称农商行荔湾支行）、佛山市南海南矿集团实业公司（下称南矿实业公司）、原审第三人佛山市南海区南矿集团工业公司（下称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（下称南矿集团）案外人执行异议之诉一案，不服广州市中级人民法院（2017）粤01民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
梁某向本院上诉称：（一）原审认定事实错误。上诉人于1997年6月15日与南矿实业公司签订一份《银海花园商品房买卖合同》，约定乙方（梁某）向甲方（南矿实业公司）购买银海花园××号房。业经佛山市南海区人民法院审理作出(2011)佛南法民三初字第1701号民事判决书中审理查明事实部分，确认上诉人应支付南矿实业公司实际购房款总价为226580元，上诉人实际已支付房款114122元，巳达应支付房款的50.3%，原审认定上诉人支付房款未超过50%属认定事实错误。（二）原审适用法律错误。佛山市中级人民法院作出(2012)佛中法民一终字第360号判决已生效，开发商放弃楼款应视同将楼款余额赠送上诉人，上诉人应视同已全额付款。开发商以事实行为变更了购房合同（现实中存在许多开发商不收楼款余额情形）。佛山市南海区人民法院(2011)佛南法民三初字第1701号民事判决书中审理查明，上诉人与开发商于1997年6月15日签订《银海花园商品房买卖合同》，因开发商延迟交楼，双方又订立《补充协议》，约定每迟延1个月交楼补800元房租补贴，至2009年11月4日南矿实业公司才将上述房产交付上诉人使用，此时，迟延房租补贴已远大于楼款余额。故此，佛山市南海区人民法院有多起判决书判令购房者无需再交楼款余额。上诉人与开发商房款余额纠纷，经(2012)佛中法民一终字第360号判决书审理查明，开发商延迟交楼应付房租补贴大于楼款余额，因过了诉讼时效不支持上诉人请求。判决书虽确定上诉人应付楼款，但开发商未申请法院执行，已丧失执行权，应视同开发商赠送楼款余额给购房者（上诉人）。农商行荔湾支行据(2001)穗中法经初第194号民事判决在起诉时就查封了被执行人名下远高于债权的财产，至于为何没有执行不清楚。至于本案上诉人财产一直处于公开登记于被执行人名下。被执行人并无隐瞒、藏匿行为，在长达10年以上没有执行，且明知（公开判决）被执行人怠于行使债权情况下，没有积极行使代位追偿权，在被执行人上述放弃追偿权丧失再查封上诉人房产没有法律依据，被执行人不申请法院执行应视同将房款余额赠送上诉人，上诉人已视同全额支付房款。综上，请求二审法院判决撤销原审判决，并判决农商行荔湾支行不得执行位于佛山市南海区黄岐银海花园××号房产（下称案涉房产），且在上诉人将该房购房款余额112458元向农商行荔湾支行支付之后，予以解除查封；判决南矿实业公司协助上诉人办理上述房产权属登记至上诉人名下。
农商行荔湾支行口头答辩称：（一）根据《物权法》第九条规定，执行法院查封被执行人名下财产符合法律规定。（二）上诉人至今仍有124738元的购房款未支付，且案涉房产也未办理登记。上诉人没有实体权利足以阻却本案的执行。（三）上诉人提及的补偿款经过再审判决，确认该部分补偿款已超过诉讼时效不予支持。案涉房产面积差价款12280元需要被执行人支付，但上诉人未申请执行，故该部分款项如法院认定也是不应该予以扣减的。
南矿实业公司未作答辩。
梁某向原审法院提起诉讼称：梁某于1997年6月15日与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，之后双方又订立《补充协议》。直至2009年11月4日南矿实业公司才交付案涉房产给梁某使用。梁某收楼后对该房产进行装修并使用至今。期间，南矿实业公司与梁某因购房款余额及迟延交楼纠纷一案，由佛山市南海区人民法院作出(2011)佛南法民三初字第1701号民事判决及佛山市中级人民法院作出(2012)佛中法民一终字第360号民事判决。上述判决生效后，梁某多次要求南矿实业公司按生效判决履行给付义务办理房产证，但南矿实业公司均明确不开发票、不帮助办理房产证，其无奈才至今没有办理房产证。因此案涉房屋一直未过户至梁某名下责任在于南矿实业公司，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应于支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”判决生效后，南矿实业公司没有申请强制执行，如今已失去申请执行效力。梁某与南矿实业公司之间的纠纷已经法院生效判决确定为金钱债权债务纠纷，其怠于履行债权。农商行荔湾支行作为南矿实业公司的债权人，只能在南矿实业公司怠于履行的金钱债权范围内行使代位追偿权。现梁某愿意履行法院判决确定的购房余额，在履行相关债务后，涉案房屋已“符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定。综上，请求人民法院判决不得执行案涉房产，且在梁某将该房购房款余额112458元向农商行荔湾支行支付之后，予以解除查封，判决南矿实业公司协助梁某办理上述房产权属登记至梁某名下。
农商行荔湾支行在一审期间辩称：其不同意梁某的诉讼请求。根据物权法第9条的规定，南矿实业公司拒不履行生效法律文书的确定义务，法院依法查封南矿实业公司名下的案涉房屋以清偿债务，执行行为符合法律规定。请求法院依法驳回梁某的诉讼请求。
南矿实业公司在一审期间向原审法院提交书面《情况说明》称：2010年至2012年期间，该公司曾多次以电话通知，寄送EMS邮件及刊登报纸公告的形式，通知梁某来收楼及办理房产证。因该公司资不抵债，对于未缴齐房款的业主，无法协助开具全部房款金额的购房发票，而梁某的案涉房产仍有124738元房款未缴齐，故未能协助梁某办理房产证。至此，该公司尚未能协助梁某办理房屋过户手续。
原审法院查明：（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。
2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，原审法院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。案件执行过程中，原审法院于2015年4月9日作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，查封登记在被执行人南矿实业公司名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产（包括本案案涉房产）。之后，梁某以其已向南矿实业公司购买案涉房产为由向原审法院提出执行异议。
上述执行异议案件审查期间，原审法院询问梁某是否愿意交纳尚余购房款，梁某表示不应该交纳。2017年4月18日，原审法院作出(2017)粤01执异41号执行裁定，驳回梁某的异议请求。梁某对此裁定不服，提起案外人执行异议之诉。
另查明：2002年，广州市鹤洞农村信用合作社经中国人民银行广州分行批复【广州银复[2002]626号文】同意并入广州市茶滘农村信用合作社。后广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。2009年5月25日，广州市工商行政管理局核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社。2009年12月21日，广州市工商行政管理局再次核准广州市农村信用合作联社荔湾信用社改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明：2011年12月18日，佛山市南海区人民法院就梁某与南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司商品房预售合同纠纷一案，作出(2011)佛南法民三初字第1701号民事判决，该判决认定梁某购买涉案房屋的结算价为238860元。该判决判令：一、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内支付面积差款项12280元予梁某；二、梁某应于判决生效之日起三十日内支付购房余款124738元予南矿实业公司；三、梁某以购房余款124738元为本金从2009年12月4日起计付违约金予南矿实业公司；四、南矿实业公司应支付的款项依次等额抵扣梁某应支付的款项；五、南海实业公司应于梁某实际履行第二项之日起十日内按购房款238860元额度开具相应销售发票予梁某；六、南海实业公司应于梁某实际履行第二项之日起十日内协助梁某办理涉案房屋的房地产权属登记至梁某名下的手续；等。梁某、南矿实业公司均不服该判决，向佛山市中级人民法院提出上诉。2012年4月17日，佛山市中级人民法院作出(2012)佛中法民一终字第360号民事判决，驳回上诉，维持原判。梁某向广东省高级人民法院申请再审。2012年12月13日，广东省高级人民法院作出(2012)粤高法民一申字第3303号民事裁定，驳回梁某的再审申请。
一审庭审中，梁某表示，上述判决生效后其与南矿实业公司均无向法院申请执行。
原审法院认为：本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的重点是梁某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，梁某虽然提供了佛山市中级人民法院(2012)佛中法民一终字第360号民事判决书，拟证实其购房并实际使用案涉房屋的事实。依据该判决，梁某应向南矿实业公司支付购房余款124738元及违约金（抵扣面积差额款12280元），在梁某履行付款义务后南矿实业公司应协助梁某办理涉案房屋的产权证。但判决生效后，梁某既未按判决支付购房余款，亦无向人民法院申请强制执行，案涉房屋仍一直登记在南矿实业公司名下，导致2015年4月原审法院查封案涉房屋。因此，梁某对于案涉房屋至今未能过户至其名下存在自身的原因，不符合上述规定的第（四）项。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，(2012)佛中法民一终字第360号终审判决已经认定梁某与南矿实业公司对案涉房屋的合同结算价为238860元，梁某合共支付了114122元，未超过合同约定总价款的百分之五十，且也无提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋。因此，本案亦不符合上述条款的规定。根据上述两点分析，梁某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权益，故其请求不得执行案涉房屋，于法无据，不予支持。再次，关于梁某请求向农商行荔湾支行支付购房余款及南矿实业公司应协助其办理案涉房屋过户手续的问题。如上所述，(2012)佛中法民一终字第360号民事判决对此已经作出判决，现梁某向法院提出该诉讼请求，其实质是要求执行(2012)佛中法民一终字第360号民事判决，依法不属于案外人异议之诉审理的范围，原审法院不予处理。至于梁某要求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，因该条款是关于金钱债权执行中，预告登记权利人提出案外人异议的审查规则，梁某对涉案房屋并无作预告登记，故本案不适用该条款，梁某该项诉讼请求无理，原审法院予以驳回。
2017年6月19日，原审法院作出（2017）粤01民初129号民事判决，驳回梁某的诉讼请求。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本案二审庭审中，梁某表示愿意缴纳补齐案涉房产的余款。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点问题是梁某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，已经发生法律效力的（2012）佛中法民一终字第360号民事判决确认梁某与南矿实业公司签订的《银海花园商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，梁某尚需向南矿实业公司支付购房余款124738元以及违约金。另外，梁某已实际占有使用案涉房产多年。而且，案涉房产产权没有办理变更登记的原因不能归责于梁某，即非因梁某自身原因未办理案涉房产产权的过户登记。由于梁某并未交齐购房余款，在执行异议程序中曾明确表示不愿意补交购房余款。因此，依照上述法律规定，梁某对案涉房产享有的实体权益尚不足以排除强制执行，其请求人民法院不得执行案涉房产尚不具备条件。但考虑到梁某已经实际入住案涉房产多年，而且在一审及二审期间都表示愿意补交购房款的余款，为保障当事人的居住权基本权利，应允许梁某通过补交购房款余款方式排除对案涉房产的执行。梁某可依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定向执行法院支付案涉房产购房款的余款后申请解除对案涉房产的查封。原审判决认定事实清楚，但在梁某明确表示愿意补交购房款余款的情况下未作相应的处理欠妥，对此本院予以纠正。
至于梁某请求判决南矿实业公司协助办理案涉房产产权登记至其名下。经查已经发生法律效力的(2012)佛中法民一终字第360号民事判决对上述请求已有明确裁判。因此，本院对梁某的上述请求不再作出处理。
综上，梁某关于不得执行案涉房产的诉讼请求成立，本院予以支持；梁某关于要求南矿实业公司协助其办理案涉房产权属登记至其名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销广州市中级人民法院（2017）粤01民初129号民事判决。
二、停止执行位于佛山市南海区黄岐银海花园××号房。
三、驳回梁某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各2549元，均由梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长　　陈良军
审判员　　熊　忭
审判员　　陈可舒
 
二〇一八年三月二十八日